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　　吳天海的另一個習慣是走路快，“男士、女士都跟不上我，別人經常要小跑著跟上我。”吳天海稱，“這反映了我對效率的要求。”而吳天海對效率的要求，也恰是九龍倉對速度和效率的要求。

　　2007年，九龍倉在內地的投資額不到集團總資產的5%，當年卻高調宣布“5年后內地資產要占到集團資產的50%”，截至2012年底，其內地投資額已經占到集團資產的40%，“內地投資額超過1000億元，主要是同一個時期，香港的地產增值很快，如果香港不增值，我們50%的目標是達到了。”吳天海稱。

　　1月14日，九龍倉在中國內地的首個旗艦項目、總投資160億元的成都國際金融中心購物中心將開業，這標志著繼時代廣場后，九龍倉將總體量60萬平方米的香港海港城復制到內地。

　　6年磨一劍
　　
　　2007年9月，九龍倉以單價8800萬元／畝、總價72.4億元的天價，擊敗信和、華潤、新鴻基、太古、和黃、新世界、恒隆等地產大鱷，奪得成都市最繁華的春熙路商圈紅星路82畝商業地王。

　　繁華的春熙路片區，以往出讓地價最高約為每畝2005萬元。政府對這幅土地擬訂的開發條件相當苛刻，“得主必須在8個月內動工，3年半內竣工并投入使用”，但這并沒有讓地產巨頭放慢競拍舉牌的速度。

　　“政府都很驚訝，怎么能拍那么多。”九龍倉中國置業有限公司營運總經理侯迅向經濟觀察報透露。拿地后，九龍倉加緊開工建設，然而直到6年后的今天，這一總體量76萬平方米的商業綜合體才姍姍面市。

　　“期間，我們挖到了一些文物古跡，所以我們要花一點時間把它規劃好，跟文物局商量一下，怎么樣把它保護起來，調整一些規劃，再加上2008年成都地震了。”侯迅如此解釋該項目沒有在約定的3年半內竣工投入使用的原因，“地下室挖5層，要安全。”

　　成都市文物考古研究院副院長江章華向媒體透露，因為發現了唐宋時期的街坊遺址，導致國際金融中心的建設至少推遲一年半。“我們用玻璃路面覆蓋在這些唐宋的馬道和水利工程上，做成一個1734平方米大的古跡廣場，可以和市民有一個互動，花了幾千萬。”侯迅介紹。

　　成都國際金融中心由一座21萬平方米的購物中心、兩棟總體量26萬平方米的寫字樓、一棟7萬平方米的公寓和一間4萬平方米的五星級酒店組成，停車位1700個。除即將開業的購物中心外，預計寫字樓、酒店和公寓也將于今年內開業。

　　在拿地伊始，九龍倉便啟動招商，目前出租率達到95%，“將近90個品牌是第一次去成都或者西南。”侯迅稱。

　　“我們主要是以fashion為主，吸引了包括Burberry、Chanel、Coach、Dior&Dior Homme等國際一線品牌入駐。”侯迅介紹，“服裝類大概會占到70%左右，我們可以說自己是一個fashion town，因為在時尚服裝這方面比起其他購物中心來說，我們最齊了。”

　　九龍倉并沒有像萬達廣場一樣“去服飾化”，也沒有遵循內地購物中心“5：3：2”的業態黃金分配比例，侯迅介紹：“成都國際金融中心的業態比例大概80%是零售，15%是餐飲，5%是娛樂。”其中連卡佛百貨租賃面積近8000平方米，Great超市也超過4000平方米，UA影院也達3000多平方米，冰悅滑冰場也高達1900多平方米。

　　“租金其實和面積沒有多大的關系，租金和它的業態很有關系。”侯迅表示，“一般情況下，服裝的租金會相對高一些，影院、超市的租金相對偏弱一些，我們租金最高的是1800元/平方米/月。”

　　成都國際金融中心購物中心一二層有31家橫跨兩層樓的旗艦店，店鋪面積從300-2700平方米不等，三層和四層是連卡佛百貨和鐘表珠寶，五六層以潮流服飾和餐飲娛樂為主，最大特色是七層的空中花園和雕塑庭院、美術館等，此外地下一層和二層為兒童業態。“入駐率都滿的話，預計是每年5個億的租金。”侯迅稱。

　　“我們的理念就是把國金中心的商城打造成像香港海港城一樣受歡迎的商場。”吳天海稱。2013年風靡全國的大黃鴨熱潮，便是海港城的杰作，此外海港城的業績更是讓九龍倉引以為傲。“在香港花100塊零售，7塊錢是在海港城花的，然后有2塊是在我們時代廣場花的，加起來就是9%。”吳天海介紹。

　　千億布局中國

　　在2007年拿下成都地王之后，九龍倉加速中國擴張步伐，“目標是5年后內地資產占到集團總資產的50%”。

　　吳天海稱：“商業我們主要選幾個市中心，每一個項目都是大的，比方說紅星路的項目，規模跟香港海港城是一樣的。”

　　九龍倉2007年年報顯示，2007年和2008年初，其便在成都、杭州、蘇州、重慶、南京、常州及無錫等城市購入12幅地塊，土地儲備按投資物業總樓面面積計算已經達到9000萬平方尺（約1000萬平方米）。

　　2009年，九龍倉在成都、重慶、杭州及天津等城市拿下6幅優質地塊，2010年斥資146億元新獲11幅地塊，2011年耗資135億元購入11幅地塊，2012年在北京、上海等地花費48億元購入6幅地塊，土地儲備達1230萬平方米，遍布15個城市。

　　2013年上半年，九龍倉又以23億元的價格，在上海和寧波拿下總建筑面積20萬平方米的2幅地塊，12月又以25.76億元的高價摘得杭州蕭山地塊。

　　2011年開始，九龍倉著手打造位于成都、重慶、長沙、無錫和蘇州的5個國際金融中心，樓高分別為248米、300米、452米、339米和450米，將于2014年至2016年陸續落成。

　　“在內地的投資額已經高達1000億元，其中成都差不多占到1/4，占整個集團投資額近10%。”吳天海稱。截至目前，九龍倉在成都的總投資額近300億元，共有7個項目，總建筑面積達250萬平方米，其中東大街天府時代廣場、時代豪庭和時代尊邸等項目在售。

　　九龍倉財報顯示，截至2013年6月底，中國內地收入實現約62億港元，在149億港元的總收入占比約為42%，在內地的營業資產達到1381億港元，占集團總資產3690億港元的38%。

　　合作

　　九龍倉快速擴張的一個重要方式是與地產大鱷合作。早在2007年，九龍倉便聯手招商地產拿地，曾分別以0.1億、15.1億、24.1億的價格，分別拿下了蘇州工業園、佛山魁奇路和南京仙林地塊，三幅地塊雙方各占50%股權。

　　但是2007年12月，九龍倉和招商地產以24億元的高價，拍得的南京仙林大學城地王項目，由于雙方遲遲未繳齊土地出讓金，在地塊閑置兩年后，被南京市政府收回，雙方此前交付的2.45億港元競買保證金也被沒收。

　　但這并沒有阻止雙方的合作步伐。2010年，九龍倉偕同招商地產在天津拿下一宗總價為6.41億元的地塊，雙方仍各占50%的股權；2012年雙方再次聯合以23.7億元的價格拿下北京來廣營地塊，各占50%的股權。

　　除國企大鱷招商地產外，九龍倉的合作伙伴少不了民企綠城，同樣在2007年，九龍倉、綠城和康居房產聯合體便以34.9億的總價，拿下杭州望江地塊。2009年上半年，九龍倉和綠城通過項目股權互換的方式，退出了該項目。

　　2012年6月，九龍倉更是對陷入困境的綠城施以援手，以53億港元的價格收購綠城24.4股權，成為其第二大股東。2013年12月，九龍倉以25.76億元總價、13586元/方的樓面價，擊敗7家房產大鱷，以69.8%的溢價率摘得杭州蕭山地塊。隨后，綠城宣布與九龍倉訂立框架協議，二者將按50:50的擁有權比例共同開發該土地作為住宅物業。

　　源于綠城的關系，融創中國也與九龍倉在上海有一個合作項目，融創中國高管向經濟觀察報透露：“九龍倉最大的優勢是，從境外拿錢的利息特別低，只有3%左右。”

　　除直接拿地外，九龍倉還進行戰略投資，持有遠洋地產7.02%的股份，董事會主席吳光正還私人增持龍湖地產314萬股份，成為繼吳亞軍之后的第二大股東。

　　2012年底其在中國的總營業資產已經達到1220億港元，不包括綠城的總土地儲備已高達1230萬平方米，進入中國15個城市。

　　九龍倉2012年年報顯示，在其總建筑面值1230萬平方米的土地儲備中，有80%是住宅，17%是國際金融中心，3%是投資物業。但是由于香港和內地所確認的住宅銷售均下降，導致九龍倉2013年上半年股東應占溢利下降27%至172.4億港元，總營業收入按年減少18%至148億港元。

　　除盈利能力下降外，九龍倉在中國的布局也有所局限。截至2012年底，其1230萬平方米的土地儲備中，華東占比52%，華西占比34%，華南占比4%，包括華北在內的其他區域僅占10%。

　　北京更是九龍倉的“痛”，2009年11月其以逾27億元的價格，把手中持有的早在2000年便布局的北京首都時代廣場項目，出售給北京華融基礎設施投資有限責任公司。如今，其在北京除與招商地產合作的來廣營項目外，并未有其他項目。
　　（經濟觀察網  郭海飛 ）

原文鏈接

http://www.linkshop.com.cn/web/archives/2014/277277.shtml